Servitù di passaggio: le risposte per capire questo concetto

Anche detto diritto di passaggio, le servitù di passaggio sono quelle che nell’ordinamento italiano vengono definite “servitù prediali”.

Come indicato anche nell’art. 1027 cc, la servitù prediale è il “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

Non parliamo di un istituto facile da comprendere, considerato che regola il diritto ad utilizzare un fondo appartenente ad un terzo soggetto, appunto per il passaggio. Cerchiamo quindi di inquadrare nel modo più facile cos’è la servitù di passaggio e come funziona.

Diritto di passaggio: cos’è

Il diritto di passaggio vale su quello che viene definito fondo intercluso, ovvero su quella striscia di terreno che essendo attorniata da altri fondi appartenenti a terzi soggetti, non è provvista di accesso a pubblica strada. Il fondo intercluso è un concetto disciplinato dal nostro codice (all’art. 105) proprio per sancire il diritto ad ottenere la servitù di passaggio su fondo altrui. Il titolare del fondo servente, deve in altri termini, rendere possibile il passaggio a coloro che sono definiti proprietari del “fondo dominante”.

Le servitù di passaggio possono essere di diversa natura. Ci sono quelle volontarie, nate per espressa volontà delle parti (volontà raccolta in un contratto scritto). Al contrario ci sono le coattive, che si esperiscono quando non riuscendo a trovare un compromesso pacifico, chi detiene i fondi vicini adisce le autorità giudiziarie (sarà in tal caso il giudice a valutare l’esistenza o meno dei presupposti per il diritto al passassero, attraverso una sentenza).

I soggetti aventi diritto al passaggio

Trattandosi di un diritto a passare sulla proprietà privata di un’altra persona, la servitù di passaggio ha diversi modi per essere esperita. Stante alla giurisprudenza più recente, tra i requisiti essenziali e indispensabile per esercitare correttamente la servitù vi è l’altruità del fondo: questo in virtù del fatto che in presenza di due fondi che hanno lo stesso proprietario, assoggettare l’uno all’altro rappresenta un atto irrilevante per la sussistenza della servitù. Tutti coloro che circondano il fondo intercluso e hanno come solo mezzo per raggiungere il proprio fondo il passaggio su quello di un altro soggetto, possono quindi avanzare la pretesa di passare.

Nulla vieta comunque a chi possiede il fondo diritto di servitù di passeggiato di creare un cancello o una recinzione per escludere i non aventi diritti dalla premessa di transitare liberamente. Ovviamente questo non deve rappresentare un limite per il passaggio dei proprietari che godono della servitù.

I limiti sul fondo oggetto di servitù di passaggio

La servitù di passaggio costringe in un certo senso a rispettare delle limitazioni a chi detiene il diritto di proprietà. Ad esempio il possessore del fondo servente non si può esimere dal far transitare liberamente chi possedere il diritto di passaggio sulla sua proprietà. Non può nemmeno rendere ostico o difficolto il passaggio.

Non si può creare una porta o un cancello come a voler dire “non puoi passare”, non si possono piantare arbusti, piante o alberi. Non si può rendere difficoltoso lo spostamento depositando oggetti, materiali di scarto e spazzatura. Anche gli allarmi, i sensori ottici e le telecamere non possono essere installati,  a meno che il loro utilizzo sia del tutto esente dalla possibilità di inibire l’uso del passaggio al proprietario del fondo dominante.

È in fondo la legge che prevede il divieto di rendere gravosa la servitù di passaggio. Un articolo del codice civile esprime senza giri di parole il divieto del proprietario del fondo servente di ostruire l’esercizio della servitù. Qualora ciò avvenisse, l’avente diritto può rivolgersi al tribunale di competenza chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi (oltre al fatto che si può incorrere nell’obbligo di risarcire i danni, economicamente parlando, patiti dal tentativo di ostruzione).

Servitù di passaggio: le varie tipologie

Come abbiamo avuto già modo di anticipare nel paragrafo introduttivo, ci sono diversi modi per porre in essere una servitù di passaggio. Vediamo di seguito alcune delle figure di servitù che meglio si adattano al diritto di passaggio.

  • Servitù di passaggio volontarie: Sono  volontarie quelle servitù di passaggio che nascono per espresso volere delle parti: i proprietari del fondo dominante trovano bonariamente un’intesa con il proprietario del fondo servente attraverso contratto (o in alternativa con usucapione).
  • Servitù di passaggio coattive: Sono coattive quelle servitù di passaggio che non hanno potuto perfezionarsi con un accordo, per cui è dovuta intervenire la legge per imporre l’esercizio del diritto dei proprietari del fondo dominante.
  • Servitù di passaggio apparenti e non apparenti: Sono apparenti quelle servitù di passaggio in cui l’esercizio del proprio diritto è commisurato alla realizzazione di opere visibili e permanenti. Si tratta cioè di manifestazioni esteriori che risultano funzionali al diritto di passaggio. Di contro sono non apparenti quelle servitù di passaggio che per esistere non necessitano di una manifestazione palese di opere visibili.

Cosa spetta al proprietario del fondo servente

Può sembrare che il proprietario del fondo servente sia quello che soccombe in vista di un diritto di passaggio. Tuttavia, proprio per evitare questa situazione di perdita della sua posizione, il codice civile prevede che allo stesso venga versata una indennità di valore commisurato al danno che subisce per consentire il passaggio. Laddove nel danno confluisca solo il concetto di effettività, insieme al deprezzamento che il fondo subisce a causa della servitù stessa.

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Nel caso in cui la striscia di terreno costretta a condivisione richieda manutenzione o riparazione, o pulizia, ci vorrebbe una partecipazione di entrambi i proprietari per provvedere a quanto necessario. Nel caso però non si riesca a trovare un punto d’incontro, la legge obbliga a pagare il proprietario tra i due che più beneficia dei lavori necessari. Se poi dovesse esserci ex equo tra i due proprietari, è la legge stessa ad obbligare il pagamento tra i due proprietari in parti uguali.

Estinzione del diritto di passaggio

Secondo la legge, possono verificarsi delle situazioni peculiari a causa delle quali viene meno il diritto di passaggio. Ma quali sono quei casi in cui un proprietario non può più vantare pretesa di passare sul fondo altrui?

In primis, si estingue il diritto di passaggio se lo stesso nasce per mano di una servitù volontaria, e all’interno del contratto fosse prevista una durata limitata nel tempo. In secondo luogo può il proprietario del fondo dominante esprimere la volontà di rinuncia al suo diritto. In terzo luogo il proprietario del fondo servente rinuncia alla proprietà del fondo.

Anche con sentenza è possibile si verifichi l’estinzione del diritto di passaggio: il giudice può esprimersi con la non necessarietà della servitù. Ai sensi poi dell’art. 1072 del Codice civile, viene meno il diritto di passaggio se proprietario del fondo servente e proprietario del fondo dominante finiscono con il coincidere. Infine se per vent’anni il proprietario del fondo servente smette di passare sul fondo interessato da servitù, si perde in automatico il diritto.

Caso di usucapione su servitù di passaggio

Può accadere che il proprietario del fondo dominante vanti il suo diritto di passaggio per usucapione, ma questo non si verifica in automatico. Il proprietario del fondo servente infatti può essere talmente vigile e attento da dichiarare di aver permesso che il vicino transitasse sul suo fondo solo in virtù di una bonaria sopportazione, che il nostro ordinamento chiamerebbe atto di tolleranza. Questo evita quindi di avanzare pretesa per usucapione.

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